【案情简介】

2010年，胡某开始租住罗某位于某县文化路的一个门面和一套住房用于家庭居住，自2011年开始至2014年共拖欠房东罗某房租及水电费21515元。罗某多次找胡某讨缴租金，胡某分别出具了4张欠条给罗某：1.2011年10月出具欠条，欠罗某租金17415元并保证在农历年底付清，逾期每天以1%的违约金连同本金给付；2.2012年10月出具欠条，欠罗某租金1600元，保证年底付清，逾期以2%的月息连同本金给付；3.2014年5月出具欠条：欠罗某房租750元，保证7月底还清，如不还清按以前欠条中的约定去还清；4.2014年12月出具欠条：欠罗某房租水电费1750元，保证过年前还清，如不还清，所欠总钱数按4%的月息连同本金一起给付。罗某多次向胡某讨要租金本息，胡某都以经营困难为由没有给付，为此罗某向人民法院起诉要求胡某给付欠款本金21515元和利息45577.31元。

【调查与处理】

经查，罗某与胡某没有签订租赁合同。罗某提供的4份证据是真实的，另罗某出具了两份证人证言，证明罗某向胡某催讨租金的详细经过，且附带了证人的身份信息，法院予以了采信。

胡某经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。

法院认为，本案中胡某为了生活需要向罗某租赁门面和住房，从2001年起租赁至2014年，每年向罗某支付部分租金，尚欠部分租金，并向罗某出具欠条，欠条同时约定逾期按每月或每天支付租金利息，因此双方的租赁行为系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，依法成立的合同受法律保护。

法院判决，胡某于判决生效后十日内给付罗某租金21515元及利息9987元，从2021年7月13日起以未付租金按年利率5.005%计算支付后续利息。

【法律分析】

一、胡某与罗某之间的租赁合同关系有效。

《民法典》第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”尽管胡某与罗某之间没有签订书面合同，但本案中合同已经履行，胡某出具的欠条所载明的金额即是欠付的租金。由此可见，胡某与罗某之间的租赁合同关系真实存在。

二、胡某租赁罗某的门面和住房使用，又拒付租金构成违约，依约应支付违约金。

《中华人民共和国民法典》第585条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，法院认为，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定。罗某对违约金的请求“过分高于造成的损失”，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，罗某的损失实际上就是其租金的利息损失，胡某与罗某约定的利息为按每月2%或每日1%计算，已远高出租金利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。本案中，法院以逾期支付租金为基数，按2021年7月20日前中国人民银行公布的贷款基准利率（一年以上为年利率3.85%）×130%计算，罗某应获得的利息即违约金为9987元。

【典型意义】

现实生活中，拖欠租金、工程款、货款等现象比比皆是，往往双方会写下欠条，欠条上写明如逾期不付将支付利息。但拖欠租金、工程款、货款违约行为，应当支付违约金，此欠条不等同于借款合同中的借条，违约金的法律适用也不应适用借款合同中利息的约定。